Rich Dad Poor Dad, de Robert Kiyosaki, despertó mi interés por la inversión inmobiliaria. Después de leer otro de sus libros, me quedé pensando en un concepto al que llama ingresos fantasma.
En Why the Rich Are Getting Richer, Kiyosaki sostiene que el dinero es un idioma que hay que aprender para hacerse rico. La mayoría no lo habla porque requiere tiempo, práctica y dedicación.
El cuadrante del flujo de dinero, del que ya he escrito, vuelve a ser una idea central en este libro.
En resumen, hay cuatro cuadrantes:
- Empleado: tienes un empleo.
- Autónomo: eres dueño de tu puesto de trabajo.
- Dueño de un negocio: posees un sistema.
- Inversor: posees inversiones.
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Kiyosaki sostiene que las deudas y los impuestos pueden funcionar de manera muy distinta para los empresarios y los inversores que para los empleados. Una verdadera educación financiera debe tratar las deudas y los impuestos, porque son nuestros mayores gastos.
Quienes dan prioridad a un título, un empleo estable, un sueldo, una casa y ahorros pueden evitar los riesgos y las deudas asociados a invertir. Kiyosaki considera que esto dificulta llegar al cuarto cuadrante.
Su argumento es el siguiente:
- Estudiar te deja una deuda enorme y te enseña a someterte a los dogmas de la sociedad.
- La globalización eliminó empleos manuales; los robots eliminarán empleos de oficina. Ningún trabajo es seguro.
- Tener una vivienda propia es un pasivo, no un activo.
- Ahorrar no es sensato debido a la inflación. El mundo sigue imprimiendo dinero fiduciario, lo que provoca inflación. Además, los ahorros soportan fuertes impuestos.
El libro defiende una mejor educación financiera, sobre todo en materia de deudas e impuestos. Ojalá se enseñara más en las escuelas.
Una de las ideas centrales de Kiyosaki sobre la inversión inmobiliaria son los ingresos fantasma: ganancias económicas que no siempre se reciben como dinero disponible para gastar.
Los gobiernos necesitan empresarios que creen empresas y empleo, e inversores que compren inmuebles y amplíen la oferta de vivienda. Por eso, según él, las leyes fiscales favorecen a quienes están en la parte derecha del cuadrante.
En su comparación simplificada:
- Impuestos del cuadrante del empleado: alrededor del 40 %
- Impuestos del cuadrante del autónomo: alrededor del 60 %
- Impuestos del cuadrante del dueño de un negocio: alrededor del 20 %
- Impuestos del cuadrante del inversor: alrededor del 0 %
¿Qué cuadrante te atrae más? El siguiente vídeo explica la idea con más detalle.
Las personas pobres y de clase media, en la mayoría de los casos, solo tienen ingresos salariales. Son algunas de las fuentes de ingresos más gravadas. El inversor avanzado no trabaja por dinero, sino que tiene ingresos fantasma.
Kiyosaki considera los ingresos fantasma una forma de obtener beneficios de una propiedad, incluso cuando el alquiler no es la única fuente de rentabilidad.
Ejemplos inmobiliarios que menciona:
- La deuda está libre de impuestos. Piensa en el tiempo y el dinero que ahorras al pedir dinero prestado en vez de trabajar para conseguirlo, pagar impuestos y tener que ahorrar.
- La revalorización inmobiliaria está libre de impuestos, siempre que no vendas rápidamente el inmueble, sino que lo refinancies para tu próxima inversión. Es una gran opción para quienes están en la parte izquierda del cuadrante y tienen casa propia.
- La amortización está libre de impuestos. Si tus inquilinos pagan la cuota de amortización, no tienes que cubrirla con tu sueldo neto.
- La depreciación inmobiliaria permite deducciones fiscales aunque la propiedad aumente de valor.
Para explicarlo mejor:
Cuando aportas dinero para una casa (la entrada), normalmente utilizas dinero que ya ha tributado. Si una propiedad cuesta 100.000 y exige una entrada del 20 %, el comprador necesita 20.000 por adelantado. Si el inversor está en un tramo fiscal del 40 %, obtener esos 20.000 le cuesta alrededor de 35.000 en ingresos ordinarios o salario. Unos 15.000 ya fueron al Gobierno en forma de impuestos.
Si hubieras pedido prestados esos 20.000 o hubieras aprovechado el valor acumulado en una vivienda existente (mediante un préstamo sobre el capital de la vivienda) en lugar de usar tu dinero después de impuestos, te habrías ahorrado 15.000.
Piensa en cuánto tiempo y dinero podrías ahorrar si no tuvieras que trabajar, pagar impuestos y vivir con frugalidad para reunir 20.000 para la entrada.
Quiero entender estas opciones en vez de limitarme a decir: "Tengo un empleo".